Son zamanlarda hepimizin karşılaştığı üzere kiracı ile ev sahipleri arasında yaşanan olumsuz haberler, gündemi yoğun bir şekilde işgal etmektedir. Paranın değer kaybında yaşanan yüksek oranlı hissediliş yani enflasyon vurgusu hep yapılmaktadır. Yüksek enflasyonun bulunduğu günümüz yaşamında paranın değer kaybına bağlı olarak mülk sahiplerinin, ekonomik değer sahipliği olan kazançlarını telafi etmek istemesiyle gündemi meşgul eden hukuki süreçler ve ölümlere varan kavgalar!
İşin temeline indiğinizde kira akdi, ihtiyaçların başkalarının imkânlarıyla giderilmesini ve insanlar arasında malın akışını sağlayan tarihi çok eskilere dayanan önemli bir ticaret aracıdır. Fıkıh literatüründeki icâre kavramıyla ifade edilen husus, kira ve hizmet sözleşmeleri başta olmak üzere menfaatin bedel karşılığında geçici olarak temlikini konu edinen tüm sözleşmeleri kapsayan bir çeşit akdin adıdır ve kira akdi bunlardan sadece biridir. Eskiden daha basit ve sadece iki taraf arasında gerçekleşen bir akit iken günümüzde karışık ve çok taraflı bir süreci ve kişileri bağlayan akit haline gelmiştir. Haliyle bu durum beraberinde toplumsal yaşamı yoğun etkileyen yapısıyla araştırılıp değerlendirilmesi gereken yeni sorunları beraberinde getirmektedir.
Günümüz hukuk sistemleriyle birlikte İslam hukukuna göre de kira akdi tarafların karşılıklı anlaşmasıyla gerçekleşir. Yapılacak bu sözleşme altı ay, bir yıl gibi kısa süreli yapılabileceği gibi; üç yıl ve beş yıl gibi uzun süreli olarak da yapılabilir. Kira bedeli konusunda sağlanan anlaşma ise kira bedelinin belirlenen vade sona erdikten sonra yeniden belirlenmesi şeklinde olmakla birlikte, her üç ay veya altı ay gibi belli bir müddet içinde değişen koşullara göre yeniden belirlenmesi şeklinde de yapılabilir. Akdin gerekli görülen mahiyeti ve şekline bağlı olarak, doğurduğu hükümleri de değişmektedir.
Ekonomik ve sosyal etkileşimlerin çok hızlı yaşandığı, piyasaların iç ve dış faktörlerden sürekli etkilendiği günümüzde kimi gayrimenkul sahiplerinin kira akdi süresi boyunca her üç ay veya altı ay gibi belli bir zaman içinde kira bedelinin değişen şartlara göre yeniden belirlenmesi yönünde bir yol izlemeyi tercih ettikleri görülmektedir. Bunu yapmalarındaki amaçları ise piyasalarda cereyan eden dalgalanmalar sebebiyle ortaya çıkması muhtemel zararları bertaraf etmektir. Ancak bu yaklaşım tarzını benimsemeyen ve pandemi sonrası ekonomik dezenformasyonun yüksek yaşandığı günümüzde, yüksek kira artışı yapmak isteyen ve kiracılarıyla sorunlar yaşayan insanlarımızın durumu ulusal basında sürekli ön plana çıkmaktadır.
Bugün dünyada yaşanan enflasyonist süreç, Batı’nın 1970’lerde ve 1980’lerin başında karşılaştığı canavarla aynı değil gibi! Bu sefer enflasyon, 50 yıl öncesinde yapamadığı şekilde emeği, sermayeyi ve hükümetleri tehdit ediyor ve pandemi sonrasında tüm dünyada ekonomik bir çöküntüye sebep olacak görüntüsü veriyor. Ekonomik fiyat artışlarının yoğun olarak yaşandığı 2022 yılı Haziran ayı itibarıyla Türkiye’de yıllık enflasyon resmi olarak %73,5 olarak açıklanırken, yasal düzenleme ile kira artışlarına en fazla %25 artış yapılmasına dair sınırlama getirilmiştir. 11.06.2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Kanunun 4. maddesiyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici 1. maddeye göre, 11.6.2022 ilâ 1.7.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kiraları bakımından kira artışlarına yönelik olarak yüzde 25’lik sabit bir oran belirlenmiştir. Bu oranın 2023 Temmuz döneminden itibaren aynı şekilde uygulanacağına dair kanuni düzenlemenin yapılacağı yetkililer tarafından açıklanmıştır. Bu düzenleme kiracılar için iyi olsa da ev sahiplerinin mağdur olmasına, enflasyondan dolayı hak kaybına yol açabileceği düşünülmektedir. Acaba İslam hukuku açısından bakıldığında bunun “Doğrusu ne olmalı?”, yani kira artışında iki tarafın da mağdur olmaması için “Nasıl bir yol izlenmeli?” soruları akıllara getirilmektedir.
Devletin bu işlere müdahale etmemesi gerektiğini, klasik iktisadi teoremdeki gibi serbest piyasanın dengeyi meydana getireceğini savunan fakihler vardır. Din İşleri Yüksek Kurulunca yapılan değerlendirme sonucunda ise devletin narh koymasının uygun olduğu belirtilmiştir. Fakihlerin piyasada suistimaller olduğu, karaborsacıların devreye girerek halkı mağdur ettikleri, özellikle halkın zaruri ihtiyaçları sayılabilecek ticari faaliyetlerde aşırı bir şekilde suni fiyat artışları yaşandığı durumlarda, kamu otoritesinin fiyatlara müdahale (narh) yetkisini kabul ettiklerini (Merğinani, el-Hidaye, 4/378) bildirmişlerdir. Buna göre; Din İşleri Yüksek Kurulu tarafından kira artışı hakkında ilgili mevzuatta belirtilen üst sınıra, hem ev sahibinin hem de kiracının riayet etmesi gerektiği konusunda fetva cevabında bulunulmuştur.
Bu yasal düzenlemenin iktisadi etkilerini görmeye başladığımız 2023 yılında ise toplumsal çatışma ve ekonomik ayrışım daha fazla hissedilmeye başlandı. 6 Şubat 2023 tarihinde yaşanan yüzyılın felaketi ile 11 ilde yaşanan deprem sonrası kira artışlarında sınırlar ve rakamlar aşıldı. Yaşanan depremden dolayı konut ihtiyacının çoğalmasına bağlı yeni konut sayısının artırılması kısa sürede mümkün olamadığından, piyasada fiyatlar aşırı yüksek ve hiç ummadığımız rakamlara ulaştı. Durum böyle olunca herkes ev kiralayamaz, kiracılar artık ev bulamaz hale geldi. Kiracı olarak oturdukları evin kirasında artış yapmak isteyen kiracı, kendi ev sahibi ile kanlı bıçaklı olmaya başladı. En yakın arkadaşımdan duyduğum rakam Ankara için 2.000 TL olarak oturduğu evinde Temmuz itibariyle ev sahibinin istediği rakamın 15.000 TL olduğudur. Kira sözleşmesinin bitecek olması sebebiyle ev sahibi ile anlaşabilmek için kendisi bile ne yapacağını, neyi teklif edeceğini bilememektedir.
Kişisel Değerlendirmemiz Şudur:
Ekonomik kriz, siyasi gündeme bağlı geciken politik tavır, hayat pahalılığı gibi etkenlerle birlikte yaşanan deprem felaketi, dar gelirli kesimin önemli bir sorunu olarak yüksek kira artışlarının gündemde daha büyük oranda yer almasına neden olmaktadır. Vatandaş, bir yandan hayat pahalılığına, diğer yandan da yüksek kiralara isyan etmekte, toplumsal çatışma durumları ortaya çıkmaktadır.
Deprem bölgelerinden göç eden halkın yerleştiği kentlerde de, bu durumu fırsat bilen kimi ev sahiplerince kiralar süratle yükseltilmekte; demir, çimento, işgücüne bağlı inşaat maliyetlerinin artması yeni evlerin yapılmasını zorlaştırmaktadır. Sadece tek kira geliri ile geçinen ev sahipleri de hayat koşullarının zorlaşması nedeniyle kiralarını artırmak istemekte, mülkün nimetini göremediği gerekçeleriyle kiracılara yönelik fiziksel ve sözlü saldırılarda bulunmaktadır. Hukuki süreçleri barındıran uzun zaman alan davalarla, ekonomik yılgınlık ve nefsi hareketler sonrası ölümlü vakalar dahi maalesef yaşanmaktadır.
Anayasa’nın konut hakkı ile ilgili 57. maddesi şöyledir: “Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler.” Devletimizin yapması gereken öncelikli olarak budur ve büyük olumsuzlukları barındıran deprem sonrası dahi TOKİ aracılığıyla bu yönde çalışmalar hızla devam etmektedir. Ayrıca tüm dünyadaki uygulamalarda da, kira kontrolü amacıyla en yaygın yöntem olarak sınıflandırma yöntemi ön plana çıkmaktadır. Bu yöntemde benzer özelliklere sahip konutlara uygulanabilecek en yüksek kira bedeli ve bu kira bedellerine uygulanacak artış oranları kanun ile belirlenmektedir.
Bu bağlamda geçtiğimiz yıl yapılan kira artışlarındaki % 25 oranı, yapılması gereken doğru bir karardır ama kanaatimce gerçek enflasyon ile kıyaslandığında geride bir rakam olarak tespit edilmiştir. Zira bu husus gerçekleşen enflasyona bağlı olarak vergi düzenlemeleri için devletin belirlediği resmi yeniden değerleme oranının % 122,93 olduğu ile kıyaslandığında adil olmadığını ve mağduriyet oluşturmaktadır. Vergilemede adalet anlayışının hâkim kılınması gibi standart bir oran yerine, bölgelere ve konumlara göre artışın belirlenmesine yönelik yerel yönetimlere bir yetki devri ve takip sorumluluğu verilmesinin daha doğru olacağı düşünülmektedir. Belediyeler tarafından gayrimenkullere ait rayiç bedelin yıllık yüzde olarak belirlenmiş bir oranında(% 6 makul görülebilir) kiranın üst sınır olarak tespit edilmesi daha uygun olacaktır. Böylece güncel rayiç bedel tespit komisyonları aracılığıyla kira fiyatlarındaki üst sınırlar belirlenirken, mülk sahiplerinin de kiracıların da devletin tespit ettiği narh fiyatlamadan daha az oranda olumsuz etkilenmesi sağlanabilecektir.
Türkiye’de tüm yaşananlardan yola çıkarak, deprem sonrası artan talebe cevap verilmesi zorlaşınca bunu fırsat bilen mülk sahipleri göç eden depremzedeleri de bahane edip anormal kira fiyatlarını piyasaya sunmuştur. Aslında deprem bize göstermiştir ki mülkün sahibi yalnızca Allah’tır. Fakat bu inanca sahip olsa da insanoğlu nefsinin esiri olmakta ve sahip olduğu varlıklarının değerini arttırmak adına hakkı olmasa da haksızlıklara rıza gösterebilmektedir. Zira 2022 Haziran tarihli geçerliliği devam eden yasa, mal sahiplerinin yasaya uymadan kira artışı yapmalarına, dışarı atılmaktan korkan kiracıların sessiz kalmalarına neden olmaktadır. Yasayı uygulamak isteyen kiracıların ise ev sahipleri ile davalık olmasına, şiddete varan anlaşmazlıklarına yol açmaktadır. Mağduriyetin kaynağı genel ekonomik dengede yaşanan fiyat artışlarıdır ama mağdur olan kiracı mıdır, ev sahipleri midir? Yoksa her ikisi de mi mağdur olmaktadır? Yahut toplumsal uzlaşmazlıklara varacak anominin ilk evreleri mi hayata geçmektedir?
Burada şu husus ifade edilmelidir ki, enflasyonun bir gerçeklik olduğu günümüzdeki gibi yaşananlarda, enflasyondan doğan değer kaybını önleyici iki tarafında da zararını giderici hukuki çözümler önemlidir. İslam’ın öngördüğü gerekçelerle devletin, sosyal ve ekonomik hayata müdahale etme hakkı bulunmaktadır. Toplumsal uzlaşmazlıklara yol açan kiracı-ev sahibi çatışmalarında mağduriyetin büyük çoğunluğunun kiracılara yönelik olduğu bir gerçektir. Ancak bunlar ne kadar önemliyse, insan ilişkilerinin insanî ve ahlaki bir kıvama kavuşması ve adalet kadar insanlarımız tarafından hakkaniyetin gözetilmesi de o derece önemlidir. Bu bağlamda mülk sahiplerinin kiracılarına, mülkün gerçek sahibinin Allah olduğunu unutmadan, deprem bölgesindeki vatandaşlarımız gibi her şeyini kaybedebileceğini anımsayarak, hakkaniyete uygun oranlarla ve insani ölçülerde yaklaşım tarzını benimsemelidir.
Biz ne kadar söylesek de Malikül Mülk olan Allah (cc), bu hususun uhrevi karşılığını en doğru şekilde takdir edecektir…
Ömer DÖNMEZ
Karabük Üniversitesi, Finans ve Katılım Bankacılığı Doktora Öğrencisi
* Yazarların görüşleri kendilerini bağlar.