Anasayfa Köşe Yazıları Türkiye’nin Sıcak Gündemindeki Konut Problemine Bir Adım: TOKİ Konut Projesi

Türkiye’nin Sıcak Gündemindeki Konut Problemine Bir Adım: TOKİ Konut Projesi

by

-Bir Fırsat Olup Olmadığı Noktasında Sosyo-Ekonomik Açıdan Bazı Sorgulamalar-

TOKİ Konut projesinin uzun yıllardır var olan bir sistem olduğu yaygınlıkla bilinir. Bununla birlikte krediyle ya da enflasyon farkının dahil edilmesiyle gerçekleştirilen pek çok ekonomik hareket için olduğu gibi TOKİ projesinden ev sahibi olmanın fıkhî boyutu kısmı da dönem dönem tartışılır; cevazlar sorgulanır. Yakın tarihte bu meselenin tekrar gündem olması ise, Türkiye’de yaklaşık sekiz, dokuz aydır yaşanan konut krizi ile ortaya çıkmıştır. TOKİ sosyal konut projesinden ev alma hususunda sosyal ve ekonomik açıdan değerlendirmeler yapanlar olsa da -özellikle İslam iktisadı alanında çalışan cenahta- bu mesele daha çok fıkhî boyutta ele alınmaktadır. Oysa sadece fıkhî boyutta yapılan tartışmalar, yıllardır aynı şeyleri söylemekten çok da öteye gitmemekle beraber; İslam hukukunun insani ve zaruri hemen her ihtiyaca cevap verebilecek uygun ve zengin bir alt yapıya sahip olduğunu göz ardı etmektir.

Buradan hareketle benim fıkhi boyuta dair dikkat çekmek istediğim tek husus şu: İslam hukukunda önemli bir başlık olan akitler meselesine yakından bakıldığında “peşin mal, peşin para” şeklinde tek bir satım akdi olmadığı; ihtiyaçlara binaen oluşturulmuş olan ma’dumun (henüz var olmayan şeyin) satımına dair selem, istisna gibi çeşitli akit türlerinin de olduğu ve tarih boyunca (caiz görülerek) kullanıldığı görülecektir. Ben ise meselenin fıkhî boyutundan önce ve bunun ötesinde, konut krizinin insani yönünün göz önüne alınması ve ontolojik sorgulamalar yapılması gerektiğini düşünüyorum. Dolayısıyla bu yazımda tek amacım, herhangi bir fıkhî tartışma ya da yargılamalar yapmaksızın, insani ve akla uygun olup olmama ve zulüm oluşturup oluşturmaması yönünde aklıma takılan bazı sorgulamaları okurlarla paylaşmaktır.

Daha baştan sorgulamamız gerektiğini düşündüğüm hususun, daha çok yöneticilerimizi ve politika üreticilerimizin meseleleri arasında olduğu söylenebilir: Konut krizine çözüm olarak TOKİ sisteminin ya da herhangi bir başka seçeneğin sunulmasından önce bu konut krizinin neden ortaya çıktığını, bu zemine sebep olan şartları, alınan politik kararların sıhhatini bir düşünmek gerektiğini düşünüyorum. Bunun yanı sıra gayrimenkul sahibi olma hususundaki usul ve şartlar ile denetimlerin insanlar arası zulme kapı aralayan eksiklikleri olduğu kanaatindeyim. Mesela, birden fazla evi olan kişilerin ilk evden sonraki evleri daha satın alma sürecinden kiralamaya ve vergilerini ödeme noktalarında kademeli olarak artan ek koşulların ve bazı yükümlülerin olması konut krizi meselesini rahatlatacak yollardan biri olabilir. Şöyle ki böyle bir usûl barınma ihtiyacını karşılayan bir araç olan “ev alma”nın bir yatırım aracı hâline dönüşmesine engel olunabilirdi ve insanların birbirine doğrudan ya da örtük biçimde tahakküm etmesine hiç imkân dahi oluşmazdı diye düşünüyorum. Bu hususu düşünmeye bıraktıktan sonra tekrar sorunun çözüm aşamasına geçildiği noktaya geri dönüyorum:

Yazımın başında değindiğim gibi, konut fiyatları ve kira ücretlerinde sürekli ve fahiş artışlar olmuş ve bir konut krizi doğmuştur. Bu konut krizi sebebiyle zorunlu ihtiyaçlar kategorisindeki barınma ihtiyacının karşılanmasında bir çıkmaza girilmesi acilen insani bir çözüm beklentisini oluşturmuştur. İşte bu noktada devlet vatandaşlarına çözüm olarak TOKİ sosyal konut projesini sunmuştur. Üstelik bu çözüm pek çok yönetici ile halktan bir kısım tarafından “kira öder gibi ev sahibi olmak” şeklinde nitelendirilmektedir. Bu hususa aşağıda daha detaylı bir yorum yapılacak olsa da şimdilik şu hususlara dikkat çekmek isterim: Normalde konut kiralamalarında aylık kiralar yılda bir arttırılıyor, üstelik bunda güncel bir karar olarak %25 gibi bir üst sınır mevcut ve ev sahipleri kiraya verdikleri her evden vergilerini ödüyorlar (Bu vergiden kaçanlar olduğu elbette bir gerçek ama bu denetim eksikliğinin bir sorunu). Diğer tarafta, TOKİ sisteminde ise aylık taksitlerde altı ayda bir zam olacağından yılda iki kez artış gerçekleşmiş oluyor. Üstelik karşı taraf bir “ev sahibi” olmadığından acaba bir vergi ödemesi söz konusu mu? Eğer değilse 20 yıl boyunca bu kadar fazla sayıda konuttan hiçbir vergi ödenmeyecek olması bir adaletsizlik oluşturmaz mı? Biraz daha insani noktadan baktığımızda ise normalde kiralar evin sahibi olan “insan”lara ödenirken burada esasında bir “kurum”a, bir “sistem”e ödeniyor. Dolayısıyla insani durumlarda, sözgelimi bir erteleme talep etme, bir süre isteme vs. gibi durumlarda, muhatap olunabilecek bir “ev sahibi” olmayacak. Sadece bu açılardan dahi kira öder gibi ev sahibi olmanın söz konusu olmadığını; çok daha inorganik, mekanik ve maddi yükü fazla bir ödeme biçimi olduğunu düşünüyorum.

Diğer taraftan Türkiye’nin en önemli ekonomik gerçeklerinden biri, Türk parasının (TL) konumu ve değer kaybeden bir para birimi olmasının, yani finansal istikrarı yakalayamamış olmamızın bir getirisi olarak karşılaştığımız enflasyon sorunudur. Enflasyon sebebiyle bir her altı ayda bir zam olacak olması insanlar için ilk senelerde bir sorun olarak görülmese dahi sonraki senelerde taksitler ve dolayısıyla anapara giderek daha da arttığında çok büyük zulüm olacak. Çünkü en iyi ihtimalle 6 aylık sürelerde yalnızca %5 zam yapılacağını varsaydığımız takdirde dahi bir evin (2+1 daireler) toplam maliyetinin en az 1.5 milyon  TL; şayet %10-%20 zam yapılacağı varsayıldığında ise en az, en iyi ihtimalle 5-7 milyon TL gibi rakamlara ulaşmış olacağı mutlaka göz önünde tutulması gerekiyor. Sonuçta her dönemde, ne kadar iyileştirmeler ve gelir zamları yapılıyor olsa da gelirlerin bazı dönemlerde resmî enflasyon rakamlarını karşılayabilecek ölçüde dahi artmadığı ve alım gücünün durumunun genel olarak her dönemde belirsiz olduğu düşünülürse riskin boyutlarının iyi hesap edilmesi gerekir.

Bir başka kritik mesele olarak, TOKİ’den ev satın alma başvuran hak sahiplerine ev teslimlerinin en az iki yıldan önce olmayacağı bilgisi göz önüne alındığında bu demek oluyor ki konutlara ilişkin hak sahipleri en az iki yıl -ki bu süre sadece ilk oturanlar için geçerli-  hem konut taksitlerini ödeyecekler; hem de aynı süreçte oturdukları kirayı ödeyecekler.  İnsanlar şu dönemde böylesi bir konut krizi ortasında kiralarını zor öderken böylesi ikili bir ödemeye güç yetirebilecekler mi diye düşünmeden geçebilmek çok zor. Kaldı ki belirtilen en az iki sene ibaresi en iyi ihtimal; çünkü konut sahibi olmada kooperatifçilik sistemi genelde yedi sekiz yıl, on yıl gibi çok uzun yıllara yayılan bir sistem. Burada kesinlikle net biçimde araştırılması ve öğrenilmesi gereken bir diğer husus evlerin hangi aşamada/donanımda teslim edileceği bilgisi olmalı. Örneğin, kooperatif sisteminde genelde evler kaba inşaat halinde ya da iç donanımlarında oldukça eksiğin olduğu aşamada teslim edilip geri kalanların tamamlanması hak sahiplerine bırakılabiliyor. Bu da ciddi bir artı masraf oluşması anlamına geliyor. Tabii burada TOKİ’nin devlet destekli bir yapı olması ve ihalelerin tarihli verilmesi gibi büyük bir fark var elbette. Fakat bu noktada da yine de şunu göz önünde bulundurmak gerekir: Sürekli artan enflasyondan dolayı maliyet artışları sebebiyle bazı firmalar işi yarım bıraktıklarında ihale gecikmeleri yaşanabiliyor. TOKİ devlet destekli olduğu için bu ihale gecikme süreçleri diğer kooperatif yapılarına nispetle çok daha hızlı süreçlerle telafi edilip yeni ihaleler açılsa da bu da bu durumun en az zaman kaybıyla ve en az artı maliyetle çözülmesi için baştan tedbirli olmak ve başka planlarla hazırlıklı olmak halkı mağdur etmeme adına önemli ve faydalı olacaktır.

Yukarıdaki hususla ilgili olan bir mesele de şu ki başvuru talep formunda şu ibare geçiyor: “Konutların ilan edilen; adet, büyüklük (m²) ve fiyat bilgileri tahmini bilgiler olduğu, ihalesi yapıldıktan sonra kesinlik kazanacağı, konut sayısında azalma olması hâlinde, asil hak sahiplerinin tekrar kura ile belirleneceğini, …” Bu ibarede yer alan ve belirsizlik taşıyan ibarelerden fiyatla ilgili belirsizlik noktasında bilindiği gibi çeşitli cevazlar var. İslam hukuku zengin bir altyapıya sahip olduğundan, özellikle de akitlerde karşılıklı rızanın esas olması ilkesinden de hareketle, kişilerin kendi kararı ve özgür seçimi olarak sorun olmaktan çıkabilir. Yani bu bile tartışmalı olsa da bireysel düzlemde çok müdahale edilebilecek bir durum olmadığını düşünüyorum. Ancak evlerin niteliği ile büyüklüğü ya da cephesi ile ilgili hususlardaki belirsizlik ve sonradan olacak değişikliklerde bireyler açısından bir hayal kırıklığı ya da kandırılmışlık hissi ve konut sahibi olmaya hak kazanmış bireyler arasında ise bir adaletsizlik ya da bir zulüm oluşacak mı? Bu sorgulamanın da karar verme noktasında önemli etkisi olacağını düşünüyorum.

Aklıma takılan bir diğer husus, yirmi yıllık vade dolana kadar yalnızca “hak sahibi” olunacak olan konutların tapu meselesi. Bildiğim kadarıyla (yine aile üyelerimden hem bir katılım bankasının konut finansmanı alma tecrübesi hem de TOKİ tecrübesinden hareketle) bankalardan konut kredisiyle ev satın alındığında ipotekli ya da tapuya açıklama düşülmüş biçimde dahi olsa tapu baştan teslim alınırken TOKİ projesinden konut satın alındığında hak sahiplerine başlangıçta bir tapu verilmiyor. Burada şunu sorgulamak gerekiyor: “Bu proje kapsamında da tapular baştan (ipotekli) verilmeyip 20 yıl vade sonunda ödemeler tamamen bittiğinde mi verilecek ve eğer öyleyse bu durumun oluşturacağı dezavantajlı durumlar; engel oluşturacak sorunlar oluşturur mu?” Bununla ilgili diğer bir önemli nokta da konutlar için hak sahibi olan bireylerin bir süre sonra ödemelerde zorlandığı takdirde hakkından feragat edebilme durumunun nasıl olacağıdır. Konutlarla ilgili yalnızca hak sahibi olan ve tapusu bulunmayan bireyler -bildiğim kadarıyla- borcun ve hak sahipliliğinin devrini gerçekleştirebiliyorlar. Bu hususun detaylarının ve yasal düzenlemelerinin yeterince açık ve belirgin olup olmadığını da kontrol etmek gerektiğini düşünüyorum.

Göz önünde bulundurulması gereken bir diğer nokta ise TOKİ’nin, konutlarını genelde şehir merkezlerine ve hatta insani ihtiyaçların karşılandığı pek çok yapıya uzak ve görece ıssız yerlerde inşa ediyor olmasıdır. Herkesin şahsi aracının olmadığını göz önünde bulundurduğumuzda (kişilerin şahsi araçları olsa bile bu kez otopark sorunu ortaya çıkacağı ve artan petrol fiyatları sebebiyle de insanlar araçlarını kullanmak yerine toplu taşımayı tercih etmeye eğilim gösterecekleri düşünülürse) ulaşım sorununun çözümüne dair girişimlerin kritik öneme sahip olduğunu düşünüyorum. Toplu taşımanın yeterli ve sık olmadığı; yakınlarında insani ihtiyaçların karşılanabileceği sosyal yapıların da yer almadığı bir yerleşim yeri fikrinin ne kadar insani olduğu konusu kanaatimce tartışmaya kapalıdır.

Bir diğer mesele de şu ki yazının başında da geçtiği üzere bu proje bazı yöneticiler ve hatta bir kısım halk tarafından “kira öder gibi ev sahibi olmak” şeklinde değerlendiriliyor ancak gerçekte durum böyle mi? Burada bence iki önemli nokta var: Birincisi, konut kiralamalarında taksit oranlarına gelecek zam için memur maaşları ve onlara yapılan zam baz alınıyor. Bakanlığın yaptığı açıklama şöyle: “TOKİ taksitlerinde memur artış fiyatları tavan fiyattır. Bugüne kadar TOKİ taksitleri memur maaş artışlarını hiçbir zaman geçmedi, aksine memur maaş artışının altında tutuluyor. Bunun örnekleri geçmiş yıllarda mevcut. Son dört  yılda TOKİ taksit artışı, hep memur maaş artışının altında oldu.” Diyelim ki memurlar ve daha fazla geliri olanlar için bu proje her şeye rağmen “kira öder gibi” olacak. Fakat bu konut projesinden yalnızca memurlar faydalanmayacağına göre, memur maaşlarından daha düşük gelirlerde ve daha düşük zam oranlarına mecbur olan hane halkları da olmayacak mı ve onlar için de bu konut edinme “kira öder gibi” olacak mı?

Diğer yandan, TOKİ konutlarındaki hak sahipleri (ödeme bitene kadar ev sahibi olmuş olmuyorlar) merkezi sistem ısınma için kullanılan doğalgaz ücreti ile apartman ve sitedeki ortak elektrik, su giderlerinin dahil olduğu aylık aidat giderlerini ödemekle yükümlüler ve bu aidat TOKİ yönetimine yatırılıyor. (Gerek yakın çevremde gerekse internetteki forumlarda gereksiz yere çıkarılan sürekli masraflar gibi olumsuz pek çok yoruma rastlamıştım.) Bu meselede yani TOKİ yönetiminde kimin/kimlerin görevli tayin edileceği, yasal ve güvenli bir yönetim olup olmayacağı, insanların aidat bedeli olarak gerçekten sadece ihtiyaçları yeterli ve nitelikli biçimde karşılayan ve fazlasının alınmadığı bir aidat ile mi karşı karşıya olacakları, aidatların artıp artmadığı; buna kimin karar verdiği  ve son olarak haksız bir giderle karşılaştıklarını düşündüklerinde kiminle muhatap olup haklarını alıp alamayacakları gibi hususların da yine ciddi biçimde sorgulanması gerektiğini düşünüyorum.

Son olarak, takdir edilir ki bu sorgulamaların tamamı projeye dair yani projenin gerçekleştiği, tüm konutların teslim edildiği varsayımı üzerinden yapılmıştır. Ancak “bu proje olacak mı, hayata geçirilebilecek mi ve bu piyasa koşulları ve artan maliyetlerle sürdürülüp tamamlanabilecek mi?” sorusunu da bir düşünmek gerekir. Zira bir fırsat; bir imkân olarak görülen bu konut projesi, en büyük sosyal konut projesi ve rakamlar alt sınıf ve orta-alt sınıf için cidden büyük. Çok daha düşük kapasiteli projelerde dahi her geçen gün artan hayat pahalılığı, inşaat sektörü malzemelerindeki artışlar vs. gibi sebeplerle anahtar teslimleri 4-6-8 yıl gibi uzun zamanları buluyorken bu kadar büyük kapasiteli bir projenin söylendiği kadar kısa sürelerde tamamlanıp tamamlanamayacağı hususunda gerçekten iyi ve her yönüyle kuşatıcı bir muhasebe yapılması gerektiğini gözden kaçırmamak gerekir. Diğer taraftan, proje çeşitli sebeplerden dolayı yürütülemezse ve yarı yolda vazgeçilirse ne olacak? Ya da 2023 seçimleri sonrası politik değişimler yaşanırsa ne olacak? Devletin süreklilik esasına göre projede temeli atılmış olanların inşası sürdürülüp temeli atılmamış olanlar iptal edilirse zararlar karşılanabilecek mi? Tüm bu soruların sorulması ve sözleşmede bu gibi ihtimallere yönelik maddelerin olup olmadığının muhakkak kontrol edilmesi herhangi bir mağduriyet yaşanmaması için büyük önem taşımaktadır.

Bu sorgulamaları yapmanın ve bazen bizlere sunulanın değil olması gerekenin peşinde olmanın kıymetli olduğunu düşünüyorum.

Esma Vatandaş

 İslam İktisadı ve Finansı Bölümü, Doktora Öğrencisi

Benzer Yazılar

Görüşlerinizi Paylaşabilirsiniz

    Mail Bültenimize Abone Olun