euronews: TOKİ sosyal konut projesi: Enflasyona göre aylık taksit ve toplam ödeme ne kadar olur?

İslam iktisadı içerisinde yer alabilecek bir konu olan ve bugünlerde çok merak edilen bir husus, TOKİ’nin yeni ilan ettiği sosyal konut projesi. Temel soru, bu projenin İslam iktisadı ilkeleriyle uyumluluğu… Bu yazıya her zamanki hatırlatmamla başlamak isterim ki alanım fıkıh olmadığı için bu yazıda herhangi bir fıkhî çıkarım ya da fetva verme gibi bir girişim yer almayacaktır. Bunun yerine bazı öne çıkan fıkhî görüşlerin derlenip ilave etmenlerle birlikte değerlendirilmesi yapılacaktır.

Sosyal Konut Projesi Detayı

Projedeki açıklamalara göre ilk kez ev sahibi olacaklara uygun fiyatlarla ev edindirilmesi amaçlanmakta olup bu kapsamda 81 ilde 2+1 ve 3+1 formunda olmak üzere sosyal konut imkanı sağlanacaktır. Bu konutların 50.000’i Türkiye’nin en kalabalık şehri olan İstanbul’da yer alacaktır. Proje kapsamında toplam 250.000 sosyal konut, hazine arazilerinde 100.000 altyapılı konut arsası ve 10.000 sanayi sitesi yapılacaktır. Altyapılı konut arsaları 7 bölgede yer alacaktır. Sanayi siteleri ise Ankara’da 100, Adana’da 500, İzmir’de 700 olmak üzere toplam 28 ilde 10 bin adede erişecektir.[1]

Bu yazı kapsamında ele alacak olduğumuz kısım, sanayi siteleri değil de sosyal konutla ilgili olan kısımdır.

Konuya Dair Paylaşılan Bazı Fıkhî Görüşler

Bu kısımda kişi ve toplulukları kapsamak üzere konuyla ilgili olarak dört tane fıkhî görüşe yer verilecektir. Bu görüşlerin tercih edilmesi istatistikte rastgele (random) denilen bir yöntemle seçilmiştir.

İhsan Şenocak[2]: İslam hukukunda akdin sahihliği için gerekli 6 şart şudur; kıymeti olan bir mal olması, mevcut olması, teslim edilebilir olması, birisinin mülkiyetinde olması, mutakavvim yani İslam’a göre mal olması ve unsurlarının (para açısından, miktar ve ödeme zamanı gibi açılardan) malum olması. Bu son maddede bilinmeyen unsurlar yani garar varsa akit fâsit olur. İmam Serahsî buradaki gararı şöyle açıklıyor; sonu bilinmeyen, sonu örtülü olan. Peki TOKİ projesindeki evlerin fiyatı nedir? Bir kısmı peşin, kalanı 240 ay vadeli denmektedir. Peşin olan kısmının fiyatı belirtilmekte falan taksitlerin fiyatının 6 aylık memur maaş artışları esas alınarak hesaplanacağı belirtilmektedir. Yani ne kadar ödeneceği meçhul olmuş oluyor o halde. Örneğin, evi aldığınızda diyelim ki enflasyon %8 idi. Enflasyon %80 olduğunda sabit gelirliler nasıl ödeyecek mesela? İnsanlar bunu ödemekte zorlanacak. Fakat mevzu içtihada açık bir mevzudur. Peki İslamiyet burada ne öneriyor? Evlerin bir kısmı 240 ay vadeli satılabilir ki bir grup -memurlar gibi- böyle ödesin. Bu sisteme bundan dolayı girmek istemeyen varsa 700.000 TL’lik bir daire ne kadar altına tekabül ediyor diye sorulabilir. Bunun da bir kısmı peşin, kalan da her ay 1 gr. altın karşılığı verilecek denebilir mesela. Ya da baştan 900 bin TL denebilir bir ev, taksitler ona göre değişmeyen bir şekilde belirlenir.

İsmail Ağa Fıkıh Kurulu[3]: Kurul, bu projenin daha önceki TOKİ modeliyle aynı olduğunu belirtmektedir -temel fark, vadenin uzun olması.  Aynı Şenocak gibi ödenecek miktarın belirli olmadığı vurgulanıyor. Alimlerin çoğunluğuna göre bunun fâsitliği belirtilmiştir. İsmailağa kurulu da buna katılıyor. Fakat mesele içtihadi bir meseledir -çünkü bazı alimler meçhuliyetin anlaşmazlığa sebep olup olmadığına odaklanmaktadır. Oysa meçhuliyeti azaltmak için ilaveler eklenebilirdi sözleşmeye; örneğin, altı aylık zamlar %20’yi geçmeyecek ibaresi gibi. Şu husus da ilginçtir; Türkiye’deki pek çok yer ve kişi ve konut için tek bir sözleşme mevcut olacaktır. Sonuçta Şenocak gibi farklı olası görüşler de göz ardı edilmemektedir. (İlaveten: Altı aylık enflasyona endeksli güncelleme hususunda İmam Yusuf’a atıf yapılıyor ancak o atıf İbn Âbidîn’e dayandırılıyor ama o atıf yapılan kaynak piyasada mevcut değildir. Yani güçlü bir kaynak değildir. Son olarak, şehit yakınları için projede artış meselesi mevcut değildir, o yüzden fıkhî açıdan sorun da yoktur onlar için).[4]

Soner Duman[5]: Her şeyden önce TOKİ, henüz mevcutta olmayan fakat ileride üretileceğini belirttiği evleri proje üzerinden satmaktadır. Bu, fıkıhtaki “olmayan şeyin satımı”nın uygunsuzluğu ile çelişse de iki istisna vardır; selem (para peşin, mal vadeli satım) ve istisna (eser sözleşmesi) akitleri. TOKİ konutları bunlardan ikincisine girmektedir. Bu akitte hem miktar hem de sıfatlar bilinmelidir. Bedel/fiyattaki bilinmezlik ise akdin caiz olmasını engelleyecek derecededir. Nitekim Hanefilere göre bedelin belirli olmadığı akitler fâsittir -diğer mezheplere göreyse bunlar yok hükmündedir. Dolayısıyla, “Klasik fıkıh müktesebatı ve AAOIFI standartları dikkate alındığında TOKİ sosyal konut projesinin Hanefîler açısından fâsit akit kapsamında görüleceği akittir.” Günümüzde TOKİ projelerine dair iki temel görüş vardır; caiz olmadığı -sünnet, icmâ, kıyas, maslahat ve sedd-i zerâi delili üzere- ve caiz olduğu görüşü. Soner hoca bu görüşlerden ikincisini savunmaktadır zira ona göre konutun başlangıç fiyatı bellidir. Belli olmayan, taksit ödemelerinin miktarıdır. Bu görüşe delil olarak kitap, sünnet, icmâ, kıyas, istihsan, maslahat delili, sedd-i zerâi delili kullanılmaktadır.

Burada iki noktaya ilave not düşmekte yarar var; Soner hoca, taksit güncellemelerinde memur maaşlarının dikkate alınmasının memurların ödemelerini kolaylaştıracağını, bunun da sorunu ortadan kaldıracağını belirtiyor. Fakat memur olmayanların durumuna ayrıca yer verilmemiş gözükmektedir. İkincisi, Soner hoca bazı alimlerce çözüm olarak ortaya konan altın fiyatlarına endeksleme işinin ise altın fiyatlarının oynaklığı sebebiyle enflasyon endekslemesi ile aynı kapıya çıktığını vurgulamaktadır. Bu konuda altın fiyatlarının bugün döviz kuru gibi aşırı oynaklığa sahip olduğu görüşüne katıldığımı belirtmem gerekiyor. Fakat ben bu noktadan hareketle genel olarak endekslemenin sorun yaratabileceği kanaatine varıyorum naçizane.

Cevat Akşit[6]: Kısaca devlet ticaret yapmadığı, temel amacı vatandaşa yardım olduğu için fıkıhtaki ticaretle ilgili kısımlarla ilgili olmadığını  düşünüp projeyi uygun görmektedir.

Özetle, buraya kadar paylaşılan dört görüşten ikisi caiz, ikisi caiz değil yönündedir. Caiz değil diyenlerin temel vurgusu sözleşmenin bedelindeki belirsizlik iken caiz diyenlerin görüşlerinin sebebi ise kendi içinde farklılaşmış gözükmektedir. Görüş bildirenlerin sayısı artırılabilir fakat temelde bu görüşler etrafında yol çizileceği düşünülebilir.

Tartışılmayan İlave Konular

Buraya kadar TOKİ projesine ilişkin fıkhî mevzular ele alındı. Bu kısımda ise tartışma gündemine pek girmeyen ve daha çok iktisada ilişkin mevzulara dikkat çekmeye çalışacağım.

Öncelikle, sözleşmeler bankalar üzerinden yapılacaktır. Bu bankaların da -her ne kadar işlem doğrudan faizli olmasa da- faizli konvansiyonel bankalar olacağı düşünülünce en iyi ihtimalle katılım bankaları aleyhine bir talep oluşumunu desteklemesi gündeme gelecektir.

İkinci olarak, yukarıda da belirttiğim gibi, projeye sadece memurların dahil olmayacağı düşünüldüğünde memur olmayanların durumunun taksit artışlarından nasıl etkileneceği meselesi gündeme gelmektedir. Buna dair euronews[7] tarafından yapılan bir araştırmada şu bilgiler paylaşılmaktadır: 608 bin TL bir konut için yüzde 10 enflasyon olması durumunda ödenecek toplam tutar 1.71 milyon TL olacakken %20 enflasyon altında bu rakam 6.12 milyon TL’ye, yüzde 30 olması durumunda ise 24.4 milyon TL’ye çıkacaktır!

Konuya dair hiç gündeme gelmediğini düşündüğüm bir başka husus ise inşaata dayalı büyüme modelinin artıları ve eksileridir. Konuyla ilgili bir makale kaleme alan Karasu’ya[8] göre “İnşaata dayalı büyüme stratejisi Türkiye’nin konut üretim sorununu çözmüş, ancak konut sorununu çözememiştir. Konut sorununun çözümü mutlaka sosyal bir konut politikasını gerekli kılmaktadır.”

Bir başka ilgili çalışmada Solak ise şu bilgileri paylaşmaktadır: “TOKİ, 2003 yılından itibaren önemli ölçüde konut üretmeye başlamış, bu üretim bazı yıllar itibariyle Türkiye’deki toplam konut üretiminin %13’üne ulaşmıştır. TOKİ’nin konut üretme gerekçesi, Türkiye’nin arz kaynaklı bir konut sorununun olmasıdır. Ancak Türkiye’deki konut sorunu büyük ölçüde talep kaynaklı bir konut sorunudur. Bu değerlendirmeler doğrultusunda, çalışmada TOKİ’nin konut üretimini piyasaya bıraktığı ve konut finansmanına ağırlık verdiği alternatif bir model sunulmuştur.”[9]

Bu iki çalışmadan hareketle Türkiye’nin konut sorununun niteliğini incelenmesi, mevcut inşaat ve konut projelerinin etkilerinin ve etkinliğinin ampirik analizi ile sosyal konut sorununun çözülmesine yönelik alternatif çözüm arayışları gibi hususların akademik olarak mutlaka incelenmesine ihtiyaç var gözükmektedir.

Netice

Dini hassasiyete sahip olanlar için daha baştan hakkında fıkhî açıdan farklı görüşler olan TOKİ konut projesi, sabit gelirliler dışındaki kesimin ödeme kapasitesine dair soru işaretleri ve inşaata dayalı büyüme modelinin eksilerinin de olması gibi ilave iktisadi hususları kapsamaktadır. Bütün bunların ötesinde, 240 ay yani 20 senelik bir borçluluk süresi gündeme gelmektedir. İnsanın bir gün daha yaşayıp yaşamayacağı belli değil iken bu denli uzun süreli bir borçluluk ve bunun neticesinde ne gibi sosyo-ekonomik sorunların ortaya çıkabileceği ayrıca göz önünde bulundurulmalı diye düşünüyorum. Nitekim bugün Batı’da “mortgage-free” (mortgage’dan azade) hayatlar kurgulanmasına yönelik akımlar ve tecrübeler ortaya çıkmaktadır ki bu da işin bir başka önemli boyutu.

Zeyneb Hafsa ORHAN

İZÜ İslam Ekonomisi ve Finansı

Kaynakça

[1] Projenin detayları için bkz. www.toki.gov.tr

[2] https://www.youtube.com/watch?v=GbiFRaoEvSU

[3] https://www.youtube.com/watch?v=dBSNeYRQXrw&t=220s

[4] Bu grubun görüşlerini daha detaylı dinlemek için bkz. https://www.youtube.com/watch?v=TFmQPun2r2Y

[5]https://www.facebook.com/1199869809/posts/pfbid037AndDd2vPX3YaygzCf5N97FFPsqxjnS45YtcdS65fcy5XQGWV3vGqiqMGU1tbAkfl/

[6] İlgili kısım, şu sitenin 55 ile 57. dakikaları arasında geçmektedir. https://www.youtube.com/watch?v=3nurc6x1Uw4

[7]https://tr.euronews.com/2022/09/22/toki-sosyal-konut-projesi-enflasyona-gore-aylik-taksit-ve-toplam-odeme-ne-kadar-olur

[8] İnşaata Dayalı Büyüme Ekseninde Türkiye’de Konut Sorunu, içinde, Kırsal Kalkınma ve Kooperatifçilik, Ankara Ün. Yay., No. 658. Ed., Mengi, A. ve İşçioğlu, D.

[9] Solak, A. O. (2015). TOKİ’nin Konut Üretmesinin İktisadi Etkinlik Açısından Değerlendirilmesi ve Bir Model Önerisi, Finans Politik&Ekonomik Yorumlar, Cilt 52, Sayı 609.

*  Yazarların görüşleri kendilerini bağlar.