Bir Konut Finansmanı Modeli Olarak Azalan Müşareke’nin Türkiye’deki Durumu (El Birliği Sistemi Karşılaştırması)

Ahmet Sami Erden

Genel ve Özel Anlamda Azalan Müşareke Kavramı

Faizsiz Bankacılık sistemiyle birlikte ortaya çıkmış bir kavram olan “Azalan Müşareke” akdi, çoğunlukla adından da anlaşılacağı üzere şirket akitleri ile bağdaştırılır ve ilgili eserlerde o bölüm içerisinde ele alınır. Genel anlamda şu şekilde kısa bir tanım yapılabilir; sermayenin veya akde konu olan varlığın, mülkiyetinin taraflar arası devriyle sona eren ortaklık yöntemiyle işletilmesidir (Durmuş, 2019, s. 72). Terim anlamı olarak azalan müşareke; “menkul veya gayri menkul bir varlığın mülkiyetinin, anlaşmanın kendine has şartları ve özellikleri belirlenmek ve ortaklık temeline dayandırılmak suretiyle bir taraftan diğer tarafa tedricen geçirilmesidir.” şeklinde tanımlanabilir. Bir başka ifadeyle banka faktörüyle birlikte düşünülerek şu şekilde de tanım yapılabilmektedir; “bankanın ortaklık payı, zamanla hisselerinin belirlenmiş vadelerde müşteri tarafından satın alınması ve proje bitiminde tamamen müşterinin mülkiyetine geçmesini öngörür.” (Türkiye Katılım Bankaları Birliği, 2017).

Bir Konut Finansmanı Yöntemi Olarak Azalan Müşareke’nin İşleyişi

Müşteri, satın almak istediği konutu belirleyerek fiyat ve özellikleri hakkında bilgi edinir. Daha sonra faizsiz finans kurumuna giderek bu konutu almak istediğini ve bilgilerini bildirir. Banka ile müşteri mezkûr konut üzerinde ortaklık anlaşması yaparlar ve müşteri sermayesi oranında eve ortak olur. Ayrıca Banka ile müşteri arasında bir de kira sözleşmesi imzalanır. Zira müşteri sözleşmede anlaşılan miktarı, son ödeme tarihine kadar ödediği sürece o evde kiracı olarak kalacaktır. Burada finansmanı sağlayan banka açısından karlı görülen nokta kira geliridir. Müşteri tarafından bakıldığında ise uzun vadede de olsa ev sahibi olması durumudur.

Müşteri her ödeme döneminde bankaya kira tutarıyla birlikte bir de hisse bedeli ödemeye başlar. Bunun sonucu olarak her hisse bedeliyle birlikte müşterinin konut üzerindeki ortaklık hissesi artmaktadır. Burada gözden kaçırılmaması gereken nokta şudur ki; müşterinin oturduğu evin mülkiyetinde hissesi arttıkça ödediği kira bedelinin aynı oranda azalması gerekmektedir. Bu da banka ve müşteri arasında her ödeme döneminde yeni bir sözleşme ve yeni bir kayıt gerektirmektedir. Çünkü hisse oranı artan müşterinin bir sonraki ayda ödemesi gereken kira tutarının da aynı oranda düşmesi gerekmektedir.

Yukarıda bahsedilen azalan müşareke türü tamamıyla konut finansmanı için tasarlanmış bir yöntemdir. Bunun haricinde azalan müşarekenin ortaklık temelli bir yönü de bulunmaktadır. Bu akit türü ise ortaklardan birinin diğerinin hisselerini peyderpey satın almayı taahhüt edip belirlenen sürede bu hisseleri alarak ortaklığa konu olan projenin tüm hisselerine sahip olmasını sağlar. Burada asıl olan ortaklık akdi kurulurken tarafların sonunda hisseleri satın alacağını şart olarak koşmaması durumudur (AAOIFI, 2015). Zira iki akit temeli itibariyle farklıdır ve tek icab ve kabul ile bina edilemezler.

Azalan Müşareke’nin Türkiye’deki Durumu

Türkiye’de Katılım Bankacılığı’nın daha ziyade faizden kaçınmak isteyenlerin tercih ettiği bir sistem olduğu görülmektedir. Bu sistemi tercih edenler de daha çok araç, konut ve diğer ihtiyaçlarını karşılayabilmekte finansman desteği sağlamak amacıyla başvurmaktadırlar. Bu başvurular daha çok konut finansmanı talebi üzerinde yoğunlaşmaktadır (Kolukısa, 2018). Bu da göstermektedir ki toplumumuz daha çok ev sahibi olmak için alternatif yollar aramakta ve bunu bir ihtiyaç olarak görmektedir. Bunu çözmek adına ya faizli işlem yapan mevduat bankalarına ya özel finans kuruluşlarına ya da faizsiz işlem yapan katılım bankalarına yönelmektedirler. Katılım bankaları da konut finansmanı için daha çok murabaha yoluna gitmekte ve daha az risk altına girerek finansman desteği sağlamaktadır.

Tanım yaparken azalan müşareke sisteminin murabahaya bir alternatif olacağından bahsetmiştik (Türkiye Katılım Bankaları Birliği, 2017). Azalan müşareke özellikle Türkiye’de faiz konusunda tereddütleri olanlar için özellikle de konut alımındaki ihtiyacı karşılayabilmek adına mevduat bankalarının faizli işlemlerine karşı alternatif durumunda bir sistemdir. (Akyüz, 2018). Lakin sistem uygulanabilirliği noktasında incelendiğinde Türkiye’nin içinde bulunduğu sistem içerisinde yasal zemin, vergi mevzuatı, tapu ve kadastro yönetmelikleri, gerekli sistemsel ve de toplumsal altyapı gibi birçok sebep önümüze engel olarak çıkmaktadır. Burada toplumsal olarak da hazırcı olunması ve sonuç merkezli olup bir an önce evimi en kolay yoldan alayım düşüncesi elbette ki etkili olmaktadır.

Yasal zemin olarak değerlendirecek olursak; bankaların yeni yeni kullanmaya başladıkları leasing uygulamasının yasal zeminde gerekli mevzuatının hazırlanmasıyla sistemde kullanımının yasallaştırılması, istenildiği taktirde azalan müşareke gibi bir sistem için de hazırlanabilir olduğunu bizlere göstermektedir (Akyüz, 2018). Bu yasal zeminin hazırlanması istenildiğinde teşvik olarak vergi muafiyeti veya vergi indirimleri uygulanması gibi vergi mevzuatıyla alakalı problemlerin de çözülmesine imkân sağlayacaktır. Tapu ve kadastro yönetmelikleri ve hukuki çerçevesinin zorlayıcılığı ve maddi yaptırımları azalan müşarekenin tercih edilmeme veya edilememe sebepleri arasında en önemli sorun denilebilir. Zira bankalar ne kadar İslami olursa olsunlar ayakta durabilmeleri için birtakım ödemeler almak durumunda kalmaktadırlar. Azalan müşarekenin temelinde varlığın mülkiyetinin tedricen intikali söz konusu olduğu için uzun bir sürede evin sahibi değişmektedir. Burada banka evin hisse oranında en büyük sahibi iken yavaş yavaş hisselerini ortağına satmaktadır. Bu da her dönemde müşterinin yeni hisse alması böylelikle de ev üzerindeki sahiplik oranının yükselmesi ve kiranın düşmesi demektir. Hisse arttıkça da tapu üzerinde bunun her dönem yenilenmesi ve onaylanması sonucunu doğurmaktadır. Banka da kendini garantiye almak için ipotek yolunu bile kullanırken bu şekilde her tapu işlemi için vergi ödemek istemeyecektir. Lakin gerçek anlamda İslami bir banka bundan kaçmayacak ve toplumda faizsiz finansın gelişmesi için bazı şeyleri göze alacaktır.

Türkiye’de Azalan Müşareke’ye Benzer Sistemler (El birliği Sistemi)

Konut finansmanı sistemi temelde 4 ana temel grup üzerinde durmaktadır. Konut ihtiyacı olan, konut üretimi yapan, fon sağlayan ve devlet desteği. Burada devlet desteği sistemin sağlıklı ve meşru işleyebilmesi ayrıca takibinin yapılıp yaptırımlarının düzenlenmesi açısından önemlidir. Burada devlet dışında bir o kadar da önemli olan ise ilk olarak konut ihtiyacı olan müşteriler ve birikimlerini değerlendirmek isteyen fon sahibi kişiler (Kılıç, 1982). Dolayısıyla fon kullanıp ev sahibi olmak isteyenler ve fon sahibi kişileri bir araya getiren aynı zamanda meşru olup bunları hem hukuki hem dini temelde yapan özel kuruluşlar ev sahibi olmak isteyenlerin bir numaralı tercihi olacaktır.

Türkiye’de bu anlamda faaliyet gösteren çok fazla kuruluş vardır. Genel anlamda kullandıkları sistem kooperatif veya eski adıyla imece dediğimiz topluca yardımlaşma esasına dayalı belirli kanun, kural ve düzen çerçevesinde işleyen El birliği Sistemi’dir. Bu sistem ne müşterilerine ev satın alıp vermekte ne de müşterilerine ev almaları için finansman sağlamaktadır. Sadece yardımlaşma merkezli olarak ev almak isteyenler arası ortak bir sistemin organizasyonunu sağlamaktadır (Ergüven & Kaya, 2016). Bu nedenle değerlendirirken yardımlaşma organizasyonu merkezinde değerlendirmek gerekmektedir.

Bu sistem Türkiye’de ilk olarak otomotiv sektöründe iş yapmakta olan özel bir şirket tarafından 1991 yılında İstanbul’da uygulanmıştır (Eminevim, 2019). Daha sonraları uygun yasal mevzuatın da düzenlenmesiyle konut finansmanında da bu sistem kullanılmaya başlanmış ve kısa sürede yaygınlaşmıştır.

Sistem işleyiş olarak şu şekilde işletilmektedir (Tekerek, 2013, s. 43-44):

  1. İlk olarak müşteri bütçesine uygun fiyattaki almak istediği evi belirler.
  2. Daha sonra kaç ay taksitle ödeyebileceği tespit edilir. Bu miktar aynı zamanda kaç kişilik grupta yer alacağını da gösterir.
  3. Almak istediği evin toplam değeri üzerinden %10 peşinat + yaklaşık %5 organizasyon ücreti öder. Böylelikle sisteme girmiş olur.
  4. Ödenen peşinat evin toplam tutarından çıkarıldıktan sonra kalan tutar taksit sayısına bölünür ve her ay ödenecek tutar belirlenir.
  5. Her ay belirli dönemlerde her katılımcıdan alınan ve ortak havuzda toplanan ödemelerle noter onayıyla belirlenen kişiye evi alınır.

El birliği Sistemine Yöneltilen Fıkhi Eleştiriler

İslam hukuk doktrini içerisinde değerlendirildiğinde el birliği sistemi mürekkeb dediğimiz iç-içe (birleştirilmiş) akit türleri içerisinde el almak gerekmektedir. Çünkü işleyiş olarak iç içe geçmiş birkaç akit türünün kuralları işletilmekte ve her bir akdin kendi kuralları çerçevesinde ele alınması gerekmektedir. Örneğin “100 TL karşılığında hem telefonumu satıyorum hem de evimi kiralıyorum” şeklindeki bir akitte hem bey (satım) akdi hem de icare (kiralama) akdi bulunmakta ve her biri için farklı kuralların belirli olmasının sağlanması gerekmektedir. Mürekkeb akitlerin meşruiyeti tartışılmış farklı eleştiriler getirilmiş olsa da modern dönemde işletilmekte olan bazı hukuki işlemleri açıklamada ve hukuki alanda çerçevesini belirlemekte genel şeriat kurallarına aykırı olmadığı sürece meşru kabul edilmektedir (İnanır, 2015). Bu sebeple el birliği sistemi de mürekkeb akitler çerçevesinde incelendiğinde bey, icare, mudarabe, vekalet, karz, şartlı hibe gibi birçok akdin iç içe olduğu görülecektir.

Mesela katılımcılardan fon toplayıp bir havuzda biriktirip bu parayı kullanması vekalet akdi çerçevesinde, bir grup kişinin aynı miktarda parayı belirli dönemlerde birbirlerine borç vermeleri ve bir sonraki dönemde kendisine de geri borç olarak vereceklerini şart koşması şartlı hibe çerçevesinde, kura sonucu kendisine ev çıkan müşterinin evi satın alması bey akdi çerçevesinde ve evine taşındıktan sonra ödediği ücretler de oturmakta olduğu evde hisseleri bulunan diğer ortaklara kira ödemesi olarak görülüp icare akdi çerçevesinde değerlendirilebilir. Bu sebeple el birliği sisteminde uygulanan her bir yöntemi kendi içinde sınıflandırarak akit türlerini birbirinden ayırmak ve bu şekilde değerlendirmek gerekmektedir. Ve her bir akit türü kendi şeri esaslarına uygunluğu bakımından değerlendirilmelidir.

Bu temel noktadan yola çıkarak sistem ele alındığında bazı şeri sakıncalar dikkat çekmektedir (Durmuş, 2019, s. 80);

  • Organizasyon şirketi açısından bakıldığında kendine ait olmayan bir fonu kullanarak kar elde edilmekte ve bu kar fon sahipleriyle paylaşılmamaktadır.
  • Organizasyon şirketi kendi lehine tek taraflı olarak garanti sağlamakta ve riskten kaçınmaktadır.
  • Organizasyon için bir miktar ücret alınmakta ve geri ödemesi 6 ay sonra başlatılmaktadır. Bu sürede paranın zamansal anlamda değerini temin etmeme sorunu ortaya çıkmaktadır.
  • Çekilişli sistem için sonlara düşen müşterilerin evlerinin uzun süre zarfında değerlerinin artması sonucu istedikleri evi alamamakta ve ilk müşterilerle aralarındaki adaletin sağlanamamaktadır.
  • Faizsiz ev sahibi olun reklamı yapılsa da müşterilere işlemlerin fıkhi altyapısı tam olarak açıklanmamaktadır.

El birliği Sisteminin Azalan Müşareke İle Benzer Yönleri

Tasarrufa dayalı bir finansal sistem olarak el birliği sisteminin işleyişi azalan müşareke sistemiyle bazı ortak yönler taşımaktadır. Mesela azalan müşareke sistemindeki konut üzerinde satıcı ve alıcının ortaklığı uzun süre devam edip sonunda bir tarafın mülkiyetine geçmekte olduğu gibi el birliği sisteminde de imece usulü olup ortakların aynı havuza aynı amaçla para koyup her birine ev alması söz konusudur.

Her yeni dönemde çekilişte adı çıkan kişinin eve sahip olması aslında her katılımcının ev üzerinde o zamana dek ödediği miktar oranında hissesi olması ve ev sahibinin her dönemde hisse satın almak amacıyla taksit ödemesiyle de bu hisseleri peyderpey satın alıp ortaklık sonunda bütün hisselerin kendine geçmesi şeklinde kurgulanırsa azalan müşareke sistemiyle büyük bir benzerlik gösterecektir.

El birliği sistemini teknik ve fıkhi boyutuyla ele alan Hasan Hacak çekilişli sistemi azalan müşareke ile birleştirerek çekirdek bir model tasarlamış ve el birliği sistemine uyarlamıştır (Hacak, 2019). Genel anlamda çekirdek model; azalan müşareke sistemindeki ortaklık temelinden hareketle her müşterinin kurada adı çıkan ev sahibi adayının evine ortak olması ve ev sahibinin her yeni dönemde ödemeye devam ettiği taksitlerle birer birer hisseleri satın alması sonucu dönemlerin bitmesiyle evin tamamına sahip olması anlayışına dayanmaktadır.

Bütün bu ortaklık sistemi içerisinde organizatör firma sadece süreci yönetmektedir. “Üyeler diğer ortakları tanımamakta hiçbir şekilde hukuki bağları bulunmamakta yalnızca şirket ile muhatap olmaktadır bu yüzden de verdikleri ücretler firmaya verilen karz gibidir dolayısıyla karz akdi karşılığında bir bedel-ücret alınamaz.” şeklinde bazı yorumlar (Birsin & Ötegeçeli, 2019) yapılarak organizatör firmanın aldığı organizasyon ücretinin meşru olmadığı öne sürülmektedir.  Tam aksine burada organizatör firma sadece süreçte bir vekil konumundadır ve fonları havuzda toplayarak yönetmektedir. Bu yönetim hakkı ortaklar tarafından kendisine vekalet verme yoluyla yapılmaktadır. Firmaya da bu vekalet karşılığında bir ücret verilmektedir. Ücretli vekalet ise makul ve adil olduğu sürece meşrudur (Hacak, 2019, s. 97).

Sonuç

Tasarruf ve organize edilmiş yardımlaşmaya dayalı bir sistem olan elbirliği sistemi, konut finansmanında tercih edilen bir sistem olmasıyla beraber açığa kavuşturulması gereken bazı yönleri bulunmakta ve faizsizlik ilkesi müşterilere akit modelleri üzerinden net bir şekilde tanımlanarak bilgilendirilme yapılması gerekmektedir. Bu sistem ortalama aynı ücrette bir konuta sahip olmak isteyen kişilerin ödeme durumları baz alınarak gruplandırılması, her ay belirlenen tutarı ortak havuzda toplayarak çekiliş ile belirlenen kişiye bu toplanan miktar ile evinin alınması şeklinde özetlenebilir. Organizasyon ücreti, karz akdi karşılığında menfaat elde etme, dönemsel değer kaybının kurada sona kalanlar için göz ardı edilmesi vb. birçok konunun açıklanmaması sebebiyle elbirliği sistemi bazı eleştirilere maruz kalmıştır.

Yine ortaklık temelli bir sistem olan azalan müşareke akdi aslı ve işlenişi itibariyle finansman desteği ihtiyacı olan herkes tarafından konut finansmanında kullanılabilecek en güvenilir ve garanti sistem olarak görülmektedir. Özellikle mevduatın ve yasal düzenin uygun olmaması, tapu işlemleri açısından bankaların tapu ücretlerinden kaçınmak istemesi, küçük karlardan ziyade daha garanti getirileri olan işlemler tercih etmeleri vb. farklı sebeplerden dolayı Türkiye’de kullanılamamaktadır.

Mürekkeb akitler çerçevesinde ele alarak el birliği sistemi ile azalan müşareke arasında bir bağ kurulmuş ve yeni bir çekirdek model ortaya koyulmuştur. Bu da bize göstermektedir ki sadece katılım bankalarının azalan müşareke akdini kullanmaları için yasal düzenin oluşturulmasını beklemek yerine hali hazırda kullanılmakta olan el birliği sistemini azalan müşareke akdiyle birleştirmek ve sonucunda daha organize ve tamamıyla faizsiz bir yolla konut sahibi olunabilmesi sağlanmaktadır. Azalan müşarekede ortaklık sonunda varlığın bir tarafın mülkiyetine geçmesi el birliği sistemindeki havuz uygulamasıyla birleştirilmiş ve iç içe iki sistem daha güvenilir bir tür ortaya çıkarmıştır. Faizsiz olarak konut sahibi olmak isteyen ama yeterli finansmanı bulunmayan kişilerin katılım bankalarının murabaha metoduna alternatif olarak kullanabilecekleri azalan müşareke temelli el birliği sistemi.

Kaynakça

AAOIFI. (2015). Faizsiz Finans Standartları. Türkiye Katılım Bankaları Birliği.

Akyüz, Y. (2018). Azalan Müşareke ve Fıkhi Tahlili. 50.

Birsin, M., & Ötegeçeli, H. (2019). Tasarrufa Dayalı Faizsiz Finansman Sistemi ve Fıkhi Meşruiyeti Üzerinde Yapılan Değerlendirmeler. Mesned İlahiyat Araştırmaları Dergisi, 110-112.

Durmuş, A. (2019). Bir Faizsiz Finansman Yöntemi Olarak Müşareke Akdi ve Tasarrufa Dayalı Faizsiz Sistem (Elbirliği Sistemi Örneği). H. M. Günay, Ş. Görmüş, İ. Koç, & Ö. Çekin içinde, Tasarrufa Dayalı Faizsiz Finansman Sistemi (s. 72). İstanbul.

Eminevim. (2019). Eminevim’i Tanıyalım. www.eminevim.com/eminevimi-taniyalim adresinden alındı

Ergüven, M., & Kaya, F. (2016). Konut Finansmanında Elbirliği Sistemi: Müşterilerin Elbirliği Sistemi Tercih Nedenleri Üzerine Bir Araştırma. Kastamonu Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi(13), 25.

Hacak, H. (2019). Tasarrufa Dayalı Faizsiz Finansman Sisteminde Yapılan Akitlerin Analizi (Elbirliği Finansman Sistemi Üzerinden). H. M. Günay, Ş. Görmüş, İ. Koç, & Ö. Çekin içinde, Tasarrufa Dayalı Finansman Sistemi (s. 89-93). İstanbul.

İnanır, A. (2015). İslam Hukukunda Bileşik-Mürekkep Mali Sözleşmeler Çağdaş Finansman Yöntemindeki Uygulamaları. Tokat.

Kılıç, S. (1982). Konut Kurultayı. G. Günal (Dü.). içinde Ankara: TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası.

Kolukısa, H. (2018). Türkiye’de Katılım Bankaları ve Mevduat Bankalarının Faaiz ve Kar Oranları İle Takipteki Kredi Oranları Arasındaki İlişkisinin Belirlenmesi. Aksaray Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi (ASED), 50.

Türkiye Katılım Bankaları Birliği. (2017, Haziran-Temmuz). Azalan Müşareke. Katılım Finans(2), 48.

Tekerek, S. (2013, haziran). Konut Finansmanında Banka Kredilerine Alternatif Modellerden “Elbirliği Sistemi” Üzerinde Bir Çalışma. ankara.

Ğudde, A. E. (2004). El-Müşareketü’l Mütenakısa ve Davâbituhâ eş-Şer’iyye. Mecelletü Mecmai’l-Fıkhi’l-İslâmî (Cilt 2, s. 387). içinde